שיפוץ בניין

למאמר מורחב על שיפוץ בניינים ונוהל בדיקה שנתית של הועד…

הרבה בניינים בארץ נראים מוזנחים למדי וניכר בהם, שהועד אינו מצליח לעמוד בהוצאות התחזוקה ולרבות בהוצאות שיפוץ המבנה. ניתן לראות כניסות לבניינים מוזנחות עם צמחיה פשוטה ולא מתוחזקת, כאשר רוב המרצפות שקועות או לא ישרות ומהוות סכנה למעידות. קירות הבניין נראים סדוקים ונראה שהצבע מתקלף או דוהה והגוון הכללי, דומה יותר לאבק וללכלוך שהמבנה ספג לאורך השנים.

מבנים ישנים אומנם מייצרים את המראה האורבאני עירוני, אך כאשר הם מגיעים לכדי הזנחה מוחלטת והנראות הכללית כבר משדרת אופי שונה. אופי של מבנה הרוס חסר אישיות אשר פוגע במראה של הרחוב וכך גם האווירה המתחילה, מכניסה למבנה אשר אינו מכיל אווירה המייצרת תחושה של עוצמה.

בניינים רבים מאבדים את נוכחותם וערך הדירות בהם יורד בקצב מסחרר, שלא לדבר על רמת התחזוקה הפנימית. כאשר המבנה אינו מתוחזק חיצוני, גדלים הסיכויים לחדירת רטיבות לתוך המבנה והתחלה עם בעיות עובש ועוד.

עם עליית שוק הנדל"ן בשנים האחרונות בעלי נכסים רבים לוקחים יותר ברצינות, את נושא תחזוקת הבניין ומנסים לשפר את איכות המבנים. זה לא סיפור פשוט מאחר ובכל בניין ישנם מעוטי יכולת כספית, למימון פרויקט שיפוץ בהיקף גדול. אם אין מעוטי יכולת אז ישנם סרבני תשלום עם תירוצים וסיפורים שונים, אשר נוטים להפיל ישיבות ועד בקריאה ליזמי תמ"א 38. גם לאחר פגישה עם מספר יזמים ולאחר בדיקה אי כדאיות, עדיין יהיו אילו אשר מתעקשים לעצור את ההוצאה הכספית הגדולה.

צריך כוח שכנוע וסבלנות גבוהה מאוד, על מנת לעמוד בפני התנגדויות ברמה כזאת ולא תמיד נציגי הועד, ערוכים או מסוגלים להתמודד עם מצבים מסוג זה. גם כאשר שאר הדיירים מבינים את התרומה של השיפוץ, בשיפור בערך הנכס והשבחתו ועדיין יכולות להתגלות בעיות שונות אשר מעכבות את תחילת הפרויקט. לבחור קבלן מבצע או אפילו להחליט על סוג החומרים או המפרט, יכול להיות פרויקט ארוך ואוסף של ישיבות ועד ארוכות.

ברוב המקרים הדיירים מסתפקים המפרט ובחומרים זולים יחסית, כאשר ערך השיפוץ ביחס לחלוקה בין כל בעלי הנכסים, יכול לשמש לעליית ערך הנכס ברמה גבוהה בהרבה. לפעמים השקעה של כמה עשרות אלפים בודדים יכול להשביח, את ערך הדירה בבניין במאות אלפי שקלים ולקדם את הדירה המהירות המכירה.

זהו נתון ידוע שדירות בבניינים משופצים, נמכרות מהר יותר מדירות בבניינים מוזנחים ורעועים.

שיפוץ בניין אינו חייב להיות פרויקט גדול ויקר, כאשר מדובר ברמות גימור וסוג החומרים.

לפניכם סקירה של סוגי שיפוצים חיצוניים:

צביעה ואיטום סדקים קלים:

צביעת בניינים חיצונית יכולה לשפר את נראות המבנה, כאשר אוטמים את כל הסדקים ומנקים את הקירות בעזרת לחץ מים גבוהה. מדובר במפרט עבודה קצר יחסית הכולל תיקוני סדקים וצביעה בצבע חוץ בשתי שכבות. כמובן שמפרט זה מתאים לבניינים במצב טוב יחסית כאשר הקירות, סדוקים באופן קל והצבע דהוי בלבד.

מדובר בהוצאה קטנה יחסית לפרויקט של שיפוץ בניין, אך עדיין אנחנו מחויבים בפיגום. המחיר של העבודה משתווה כמעט לצביעת דירה רגילה עבור כל דייר, כך שמדובר במחיר שיכול להתאים להרבה דיירים. צביעת בניינים יכול לשדרג את הבניין ועדיין להיות בעל מחיר נגיש לכל דייר, כשברוב המקרים הוועד יוכל לגייס הסכמה עבור פרויקט מסוג זה.

טיוח חיצוני (טיח צבעוני):

במבנים רבים העדפה תהיה להשקיע בפיניש יוקרתי יותר, של טיח צבעוני אשר הינו כמו שכבת גומי עבה לקירות. מדובר בחומר אוטם בעל אמידות גבוהה מאוד, אך מצריך עבוד הכנה לקירות ובהרבה מבנים ישנו הצורך לטייח את הקירות. הטיח הצבעוני מצריך קירות ישרים וחלקים יחסית, על מנת שיתקבל בסוף גימור אחיד וחזק.

ברוב המבנה כאשר מחליטים לשפץ את הבניין, מצב הקירות אינו מזהיר וצריך לטייח אותו תחילה בשכבה של טיט. לאחר שלב הטיוח מורחים שכבה של פריימר מותאם במיוחד לטיח הצבעוני, כאשר קבלנים רבים חוסכים בשלב הזה ומאוחר יותר, הטיח פשוט מתנתק מהקירות. טיח צבעוני או שליכט צבעוני הם למעשה אותו החומר ואופן העבודה איתו, היא על ידי  מריחה בעזרת מאלדג' ושפשוף החומר לתוך הקירות.

המחיר לשליכט צבעוני הינו גבוה יותר בשלב, עלויות החומר ואופן הביצוע אשר מצריך צוות גדול יותר. מדובר בפתרון ארוך טווח וחומר מעולה לאיטום ושמירה על הקירות, אך מצריך פיקוח ובדיקה שהקבלן אינו חוסך בחומרים ופוסח במיוחד על שלב הפריימר. הפריימר הינו חומר יקר מאוד יחסית והקירות החדשים פשוט, "שותים" את הנוזל וכל ניסיון לחסוך בחומר, יעלה ביוקר בהמשך.

בין צביעת בניינים או מריחת שליכט, ישנו הבדל במחיר אבל רצוי מאוד לשקול אותו היטב. כמובן שהרבה גם תלוי במצב הבניין וברמת התמיכה של שאר הדיירים.

חיפוי חיצוני לבניינים:

חיפוי שיש לדוגמא, נחשב לחיפוי היקר ביותר כאשר מדובר על מבנה בעל מראה יוקרתי מאוד. עלות החומרים וכמות העבודה על ידי בעלי מקצוע יקרים מייצרת, רמת מחירים גבוהה מהרגיל. חיפוי לקירות חיצוניים מחייב עבודות הכנה יקרות יותר, כך שמדובר בדיירים בעלי רצון להשקיע הרבה כסף. ברוב המקרים השקעה מסוג זה, לא בהכרח תעלה על ערך ההשבחה של המבנה.

במראה הסופי ישנם אנשים אשר יגידו, ששליכט צבעוני נראה הרבה יותר יפה ואני אפילו נוטה להסכים איתם. ישנו משהו קריר במבנים עם ריצוף שיש חיצוני והם גם, נוטים להתלכלך מהר מזיהום האוויר.

לכל עבודות שיפוץ הבניין המוזכרות כאן, ישנו הצורך בשימוש בפיגום. עלויות הפיגום נמדדות לפי מטר מרובע, כאשר המחיר משתנה לפי גודל הבניין. רוב הקבלנים משכירים פגומים לצורך ביצוע הפרויקטים וכאן צריך להזכיר, את אחת מהבעיות עם פיגומים.

כאשר ישנו פיגום הבניין חשוף לפריצות ורצוי לוודא שיש תאורה טובה בקומת הקרקע ושהפיגום יהיה מכוסה בצורה מינימאלית, כך שיש ראות טובה על המתרחש בפיגום. מומלץ לשמור על רמת ערנות גבוהה מהרגיל, שכן פיגום מהווה סולם גנבים אשר פרוש לאורך כל הדירות.

רגע לפני שעוברים דף תנו לנו לייק ושתפו, תודה רבה…