שיפוץ בניין משותף
שיפוץ בניין משותף- ההיבטים השונים
אין כל צורך בסטטיסטיקות נדל"ניות כדי לדעת שדירה מושקעת ככל שתהיה, הממוקמת בבניין מיושן ומוזנח מאבדת פלאים מערכה. המשמעות הכלכלית היא הפסד פיננסי משמעותי העשוי להתבטא בירידת ערכה של הדירה של עד 5%-20% במהלך מכירתה או השכרתה.
יחד עם זאת, קיימים גם היבטים נוספים כמו הערך האסתטי והפגיעה באיכות החיים, כאשר הזנחה ארוכת טווח עלולה להוביל אף להיחלשות יסודותיו של הבניין ולכשלים נוספים מסכני חיים. שיפוץ הבניין המשותף הינו תהליך בלתי נמנע, על אף הלוגיסטיקה המורכבת, המחלוקות שעשוי הצעד להוביל בקרב הדיירים, הרעש ואי הנעימות המתלווים אל השיפוץ.
אחריות הבלעדית של הדיירים לשלמות המבנה
המגורים בבית המשותף עשויים לא פעם ליצור אינטריגות ותככים בין השכנים בכל הנוגע לרכוש המשותף בכלל ועלויות השיפוצים בפרט. יישנן דוגמאות קלאסיות רבות לכך אשר באות לידי ביטוי במגוון החלטות בין הדיירים החל מהחלפת המנקה ושיפוץ המעלית ותיבות דואר ועד לנושאים הקשורים לשיקומו היסודי של בית המשותף.
באופן כללי, קבלת כל החלטה אשר חורגת מהתקציב הרגיל מחייבת הסכמה של מרבית הדיירים. יחד עם זאת, חוק המקרקעין קובע שבעלי הדירות אחראים להחזקתו התקינה של הבית המשותף עד להבאתו אל המצב שבו היה במהלך הבנייה. משמעותו של החוק במילים אחרות היא שהאחריות לשלמותו של המבנה מוטלת בלעדית על הדיירים.
הרוב הנדרש להחלטות הנוגעות אל שיפוץ הבניין
לכאורה קיימת סתירה בין הצורך בהחלטת הרוב בכל הקשור לשיפוצים בבית המשותף והאחריות המוטלת על הדיירים בכל הקשור לשלמות המבנה. לשון החוק קובעת כי בנסיבות בהן מבקש וועד הבית לערוך שיפוצים הכרחיים בבניין, נדרש רוב רגיל במהלך אסיפת הדיירים אף אם יישנם בעלי דירות המתנגדים להחלטה.
יחד עם זאת, במידה ומהות השיפוץ נוגעת לשיפור והעלאת ערך הנכס, אזי יישנה החובה להסכמתם של כל הדיירים פה אחד. ההבדל בין שיפוץ לשימור או שיקום נטוע בעובדה שהשיפוץ הינו מהלך נחוץ והכרחי, אותו מחויבים בעלי הדירות לבצע אחת למספר שנים על מנת לשמור על שרידותו ובטיחותו של הבניין לאורך השנים, בעוד ששיפור ושדרוג הבניין הינו בגדר "מותרות", שנועד להעלות את ערך הבניין ולשפר את איכות החיים.
אפשרויות המימון במהלך שיפוץ הבניין המשותף
על הדיירים מוטלת האחריות לשמירת תקינותו ובטיחותו של הבניין, ובנסיבות בהן קיימת סכנה ממשית לחיי אדם הנובעת מהזנחתו של הבניין ניתן לפנות אל הערוצים המשפטיים ולערב אף את מחלקת המבנים המסוכנים ברשויות העירוניות השונות.
יחד עם זאת, סכסוכי שכנים הקשורים אל שיפוצים רחבי היקף בבניינים המשותפים נוגעים לרוב אל העלויות הכרוכות בשיפוצים הללו. את בעיית המימון ניתן לפתור במגוון דרכים ללא כל צורך בהתערבות משפטית, עירוב גורמים חיצוניים והוצאות נוספות.
אחת הדרכים היא הסתייעות באגודה לתרבות הדיור, המעניקה לא רק ייעוץ חינמי ללא תשלום אלא גם מענקים לשיפוץ הבתים המשותפים במגוון מסלולים, בהתאם לפרמטרים מסוימים כמו שנת הקמתו של הבניין ודחיפות השיפוץ.
שיפוץ בניין משותף באמצעות חברות עירוניות או הלוואה בנקאית
אפשרויות אחרות לגיוס אשראי לצורכי שיפוץ הבית המשותף הן החברות העירוניות, המסייעות לרוב בהלוואת הנוגעות לשיפוץ המעטפת החיצונית של הבית המשותף ופחות כשהדבר נוגע לשיפוץ פנימי כגון הלובי או חדר המדרגות, או לחלופין קבלת הלוואה מאחד הבנקים, כשההלוואות הללו משמשות כמעין משכנתא לצורך השיפוץ, תוך משכון הנכס בהתאם לשוויו, והתחייבות לעמידה בתנאים שהציב הבנק.
דרך נוספת לשיפוץ הינה במסגרת פרויקט תמ"א 38 המושתת על קובץ תקנות שנועדו לסווג את הבניינים שאינם עמידים מפני רעידות אדמה, ורשאים להצטרף אל פרויקט השיקום של הבניין וחיזוק עמידותו מפני רעשי אדמה ללא השתתפות הדיירים במימון.
שיפוץ הבית המשותף במסגרת תמ"א 38
תמ"א 38 הינו פרויקט ייחודי אשר הוקם בחסותה של ממשלת ישראל, במטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. בדיקות שנערכו בעבר העלו שמרבית המבנים שהוקמו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקנים, והם נמצאים בסכנת קריסה בנסיבות של רעידת אדמה עתידית.
פרויקט תמ"א 38 מאפשר את שדרוגו של מבנה המגורים וחיזוקו, תוך הוספת ממדים והרחבת הדירות הקיימות ללא עלות נוספת מצד הדיירים. הפרויקט מציע מספר מסלולים, כשהרעיון מושתת על פנייה של הדיירים אל יזם חיצוני כמו חברות המתמחות בכך או אל קבלן שיפוצים פרטי, המממנים את עלות השיפוץ בתמורה לקבלת הדירות שנוספו אל הבניין בגמר הפרויקט.
שיפוץ מבנים משותפים
אם אתם גרים בבניין המשותף לכמה דיירים בוודאי תזדקקו בשלב מסוים לשיפוץ המבנה. בין אם בניינכם הינו בניין ישן, או שהינו חדש יחסית, יתכן ויהיה צורך לשדרג את הצבע, להחליף את המעקה, להתקין מעלית וכדומה.
האחריות לשלמות המבנה וכל חדירת רטיבות דרך קירות הבניין, הינה שייכת לכלל הדיירים ולכן יש להתאחד לצורך ניהול הפרויקט. במבנים ישנים כאשר ישנו מקלט משותף, על הדיירים לדאוג לשמירה על תקינותו ורמת תחזוקה הולמת על פי חוק. ישנם תקנים המוכתבים על ידי פיקוד העורף, אשר קובעים את אופן ביצוע הבדיקות של התחזוקה.
מבנה מוזנח אשר מגיע למצב בו הקירות מתפוררים וישנה סכנה לנפילת אבנים ובמצב כזה, ישנה התערבות של העירייה והגדרת הבניין כמבנה מסוכן. מצב זה מסיר אחריות מהעירייה לגבי המבנה ומטיל קנסות כבדים על הדיירים, אשר מחויבים לתקן את הבעיות על חשבונם. בתים משותפים צריכים להיות מנוהלים, באותה רמה כמו כל בניין ומחויבים לעמוד בסטנדרטים הולמים.
על מנת לשמר את המבנה, צריך מעבר לביצוע עבודות אחזקה שוטפות, לשפץ את הבניין כל כמה שנים. רוב הבניינים צריכים שיפוץ כל עשרים שנה, אך מבנים ישנים מאוד אולי מצריכים בדיקת מצב כל חמש שנים.
ישנן שתי אפשרויות של שיפוץ בתים משותפים:
א. שיפוץ באמצעות תכנית תמ"א 38 –תמ"א 38 הינה פרויקט שמבוצע בסבסוד מדינת ישראל, ומטרתו לחזק את כל המבנים שהוקמו לפני שנת 1980. באמצעות הפרויקט ניתן לשדרג לחלוטין את מראה הבניין באמצעות שיפוץ החזית, שיפוץ לובי הבניין, הוספת מעלית, וחיזוק המבנה בפני רעידת אדמה. ניתן לקבל הנחה לביצוע התהליך באמצעות האגודה לתרבות הדיור באם אתם עומדים בקריטריונים שלהם.
ב. ניתן לשפץ בית על ידי קבלן שיפוצים מקצועי שיוכל להמליץ לכם על שיפוצים אפשריים. ניתן לשפץ באמצעות צביעת הבניין, צביעה בתוספת תיקוני טיח, תיקוני אינסטלציה ועוד.
הנה מספר טיפים למהלך השיפוץ:
א. התייעצות עם דיירי הבניין – לבד מיחסי שכנות טובים, התייעצו עם השכנים שלכם לגבי התקציב שהם מוכנים להשקיע בשיפוץ, אופי השיפוץ, ובחירת קבלן השיפוצים. הסכמה על נקודות אלה תמנע חילוקי דעות עתידיים. אם אחד השכנים לא מסכים על חלק מביצוע השיפוץ – ניתן להתפשר על שיפוץ מינימאלי, או שיפוץ מסובסד המקל על העלות הכספית הגבוהה.
ב. ביצוע תיקונים במהלך השיפוץ – אם הדיירים המתגוררים בבניין הסכימו רק על שיפוץ מינימאלי, לא כדאי לוותר על תיקונים בסיסיים במהלך השיפוץ.
ג. בחירת קבלן השיפוצים – בחירת הקבלן תעשה על ידי רוב של דיירי הבניין. מומלץ להשוות בין הקבלנים השונים מבחינת המחירים , אופי השירות ואחריות לתיקונים. ניתן להיעזר במכרים או ידידים שביתם עבר שיפוץ לאחרונה.
ד. בחירת מועד השיפוץ – כדאי לבחור את מועד השיפוץ לתחילת האביב כדי שעד תחילת החורף השיפוץ יסתיים. הרטיבות והגשם מפריעים למהלך שיפוץ הבניין, ולכן יהיה זה טבעי ונוח יותר שהשיפוץ יתבצע בתקופת הקיץ. זאת ועוד, שיפוץ בתים משותפים כולל רעש רב ולכלוך לשכנים שמסביב ולכן מומלץ לבחור זמנים שבהם רוב השכנים לא נמצאים בבית.
שיפוץ בניינים וגיוס הועד..
אם החלטתם שאתם מעוניינים בשיפוץ יסודי יותר של הבניין ומתכננים, להיכנס לפרויקט גדול הכולל הקמת פיגום יש לקחת בחשבון מספר דברים. שיפוץ בניין יכול להיות מורכב יותר מעבודות איטום נקודתיות, ויותר מדובר על שיקום טיח ותשתית לקירות, צביעה מחודשת, חידוש הגינות, שיפוץ בחדר המדרגות ועוד. באמצעות שיפוצים הנערכים בבניינים, הם בדרך כלל זוכים להראות מטופחים, ערכם הכספי עולה, והקירות בהם נערך השיפוץ נשמרים לאורך שנים.
עלות הקמת הפיגום וברוב המקרים עטיפת החלונות וכיסוי מזגנים, מצריכה מחשבה על ניצול המצב באופן התורם ביותר. לא כל יום מקימים פיגום וישנן בעיות אשר הצטברו עם השנים, כמו צנרת מזגנים אשר לא מחוברת בצורה טובה.
בעלי מקצוע שונים לאורך השנים פירקו מזגני קירות, או פתחו תעלות אוורור אשר ניתן לראות את החורים הגסים בקירות. מתקני תליית כביסה או מסתורים לכביסה אשר הינם, בעלי עיצוב ישן או שבורים וצריכים החלפה או צביעה.
במאמר זה ריכזנו עבורכם מספר נקודות חשובות בבואכם לבצע שיפוץ בבניין המגורים שלכם:
החלטה על השיפוץ
לפני תחילתו של כל תהליך שיפוצים בבניין, חשוב לכנס את דיירי הבניין לאסיפה בה תחליטו אודות איכות השיפוץ – האם השיפוץ יהיה חלקי או מלא, גובה התשלום שהדיירים מסכימים להוציא בעבורו, האם רוב הדיירים מסכימים באופן כללי לשיפוץ וכדומה.
נושא התקציב הינו השלב הקריטי והמכריע ביותר לגבי אופן והיקף הפרויקט. לא פעם אנחנו רואים את נציגי הועד נלחמים להשיג תקציב דל, לצורך ביצוע עבודות מינימאליות. חשוב לוודא שישנה תמיכה מלאה ושגם סרבני התשלום מוכנים לכסות את העלויות, שכן כל סרבן יעכב את התחלת הפרויקט באופן משמעותי.
קחו בחשבון גם את החסרונות
חשוב להדגיש באסיפת הדיירים המיוחדת בנושא השיפוץ, שאומנם השיפוץ יגרור אחריו חזית מרשימה ויפה, אך גם רעש ולכלוך והפרעה בחיי היום יום לאורך תקופת השיפוץ. על כל השכנים לדעת עובדות אלו מראש כדי להימנע מסכסוכים עתידיים ועוגמת נפש.
בחרו קבלן שיפוצים אמין לצורך ביצוע השיפוץ
במידה והגעתם להסכם עם שאר דיירי הבניין אודות צורך בשיפוצים, השלב הבא יהיה לבחור קבלן שיפוצים המנהל את עבודת השיפוצים. כדאי לצפות בעבודות שהקבלן ביצע בעבר, לקבל חוות דעת מחברים וממכרים על מנת לעמוד על קנקנו.
התחייבויות הקבלן
חשוב ביותר – לפני כל תחילת תהליך ביצוע שיפוץ או בניה ולו הקטנים ביותר, מומלץ לכתוב חוזה מסודר ביניכם ובין הקבלן שאתם עובדים מולו. בחוזה הקבלן מתחייב לטיב העבודה, לחומרי הגלם בהם הוא משתמש, ללוחות זמנים הנקבעים מראש, מה עושים באם חברת השיפוצים או קבלן השיפוצים נקלע לקשיים, התחייבויות לטיפול בלקויי בניה ועוד. קבלנים מוסמכים בשיפוצים הינם אחראים על עבודתם ויעמדו בהתחייבויותיהם.
זכאות למענק
ישנם מקרים בהם דיירי הבניין זכאים למענק מהאגודה לתרבות הדיור לצורך ביצוע השיפוץ. לאחר שתשבו עם קבלן השיפוצים, שילחו מכתב לאגודה זו בו תפרטו את היקף השיפוץ, מאיזו שנה קיים הבניין, תכנית העבודה של הקבלן וכדומה ובדקו האם אתם זכאים לקבלת המענק.
