שיפוץ בניינים

חומר מקצועי מקיף בנושא שיפוץ בניינים, נוהל ביקורת שנתית, תיקוני טיח במעטפת חיצונית ועבודות גובה..

נוהל ביקורת שנתית של הועד וגיוס תקציב לשיפוץ בניין משותף…

מקלטים..

מידי שנה לפי הוראות פיקוד העורף, יש לערוך סיור מסביב לבניין ולבדוק את מצב המקלטים. על הכניסה למקלט להיות מפונה מפסולת, כך שתהייה נגישות ועל המקלט לעמוד בתקנים. ניתן למצוא מידע על תחזוקת מקלטים באתר הבית של פיקוד העורף, ישנם הוראות ברורות לגבי הדברים אשר צריך לבדוק. מקלטים תקינים נמצאים בתחום האחריות של דיירי הבניין וצריך להחליף, מסננים וגומיות אטימה מדי כמה שנים לפי המצב. במצבי הזנחה קשה של המקלט המשותף מצד הדיירים, כאשר הדבר נחשב לעברה פלילית ויכול להוביל לתביעות קשות!!!

תפרים וקורוזיה..

יש גם לערוך סיור מסביב על מנת לבדוק את מצב הקירות, על מנת לזהות אם ישנם תפרי התפשטות או סדקים קשים. נפיחויות בקירות מצביעות על אפשרות של נפילת אבנים עתידיות, כאשר החומרים מתנתקים ומסכנים חיי אדם. צריך לשים לב שאין ברזלי זיון גלויים לעין, באזורים של עמודי בניין וקורות תמיכה מבטון. יש לזכור שבניין מוזנח עם בעיות של קורוזיה בברזל, עלול לגרום לסכנות ולצווים לפינוי או הריסת המבנה מהרשויות השונות. מעבר לנושא של הנראות הכללית, יש לשמור לפחות על רמת אטימה גבוהה למבנה ולשמר את חוזקו.

לובי ואזורי כניסה…

הריצוף בכניסה לבניין חייב להיות ישר ובמצב טוב, כך שאנשים לא יפלו על ידי אבנים ששקעו. על הכניסה להיות נקייה מפסולת וכך גם לובי הכניסה לבניין, כאשר יש לבדוק גם את מצב התאורה בחדר המדרגות. על המעלית לעבור בדיקה מידי תקופה ויש לוודא, שהכול עובד בצורה טובה ושכל הדלתות של המעלית פועלות. באזורים עם רמה גבוהה של פריצות, מומלץ להתקין מצלמות אבטחה ולבדוק את תקינות המערכת מידי שנה. מדובר על מערכת זולה יחסית אשר מרתיעה גנבים ומתעדת פעילות, מסביב לשעון במספר אזורים כמו בלובי, חניות ואזורים חשוכים.

צנרת ואיטום גגות..

צנרת הביוב לרוב עוברת חיצונית ובבניינים ישנים, ניתן לראות מערכות ישנות ובלויות מברזל. במקרים של דליפות על אנשי הוועד, לדאוג לחדש את המערכת ולהחליפה. זה לא תמיד פשוט ובפרט במבנים גבוהים, אך כאשר שוקלים להיכנס לשיפוץ הבניין רצוי כבר להכניס זאת לרשימה. על הגגות נמצאים לפעמים מיכלי מים, לצורך הגברת לחץ מים בבניין וצריך לבדוק את רמת האטימה שלהם. תוך כדי סיור בגג יש לבדוק את מצב היריעות, אם ישנם סדקים או אזורים בהם החומר נעלם או נשחק, אז צריך לחדש אותן מחדש.

שיפוץ בניינים נדרש..

במקרים של הזנחה קשה אשר מגיעים לידי התערבות של הרשויות ברמה, של הוצאת צו מבנה מסוכן. מחייבים את דיירי הבניין להתייחס ולתקן את הבניין לפחות ברמה של חיזוק המבנה וביטול הצו, כאשר עניין הנראות החיצונית אינו נלקח בחשבון.

במקרים של התקלפות צבע או התיישנות השפריץ, יש לקלף את החומרים הישנים בעזרת לחץ מים גבוה. מדובר בעניין דקורטיבי של חידוש הנראות, על ידי צביעה וסתימת סדקים קלים כחלק מתחזוקה חיצונית. על הועד לקבל החלטה בעניין רמת הצביעה ובמבנים גדולים רצוי להזמין מפקח עצמאי מטעם הדיירים, על מנת לפקח על איכות העבודה.

במקרים של זיהוי סדקים ותפרי התפשטות, יש להזמין חברה קבלנית בעלת סיווג גבוהה. מדובר בחיזוק המבנה ורצוי לתת זאת לחברה קבלנית, בעלת ניסיון ורמת עבודה גבוהה. ככלל שאמור להיות ברור לכולם אשר קובע, שכל התעסקות עם יסודות המבנה, מחייב בחברה קבלנית עם סיווג ורישום מתאימים.

על הועד לגלות אחריות בנושא זה, שלא כמו בהזמנת קבלן לעבודות שיפוצים רגילות אשר יכול לעבוד ללא רישום. שכן מדובר באחריות וביכולת לפגוע בחוזק המבנה, אם לא מבוצעת העבודה בצורה טובה.

במקרים של שדרוג המראה של הבניין, כאשר הדיירים מעוניינים להיכנס לשיפוץ בניינים מלא. לרוב מדובר ברמת תמיכה של הדיירים לצורך שדרוג הנראות הכללית, אשר כוללת שיפוץ המעטפת החיצונית.  אם נמאס מהשפריץ הישן או הקירות החלקים, ניתן לחפות את הקירות בציפויים דקורטיביים ובאריחים מנצנצים. למעשה ניתן לחפות כל דבר, על ידי סוגים שונים של חומרים כמו שיש, עץ, מתכת וכו'. חזיתות של בניינים רבים מקבלות, מראה חדש על ידי חיפוי למרפסות והוספת אלמנטים דקורטיביים שונים. שימו לב שכאן מדובר על חומרים למטרת שיפור הנראות, אך גם שיפור מערכת האיטום של הבניין וההגנה על המעטפת החיצונית. הבניין מרוויח בידוד טוב יותר והשבחת הנכס, כתוצאה של השבחת המבנה כולו.

תיקוני טיח במעטפת חיצונית

תיקוני טיח נדרשים כאשר חלקי טיח ישן מתחילים להתנתק מהקירות או במקרים של, סדקים עמוקים ורחבים מידי. לרוב ניתן יהיה לראות את המצב העגום על ידי מבט חיצוני על הבניין, אך במקרים מסוימים תהיה בעיית רטיבות אשר תחדור למבנה.

קירות חלקים אינם מאפשרים לגשם להתנקז באזור מסוים או נקודת עצירה, לחדירה אפשרית של רטיבות לתוך המבנה. המים פשוט גולשים במורד הקיר עד לנקודת עצירה כל שהיא, כאשר ברוב הבניינים ישנה זרימה נקייה והמים יכולים לגלוש ללא הפרעה. במקביל ישנה מערכת איטום לקירות המורכבת משכבות המצפות את הקיר.

שכבה ראשונה – שכבת הרבצה צמנטית המורכבת מתערובת של חול, מלט, מים ודבק בדרגה נוזלית הנראת כמו שמנת. את שכבת ההרבצה מטייחים על גבי הקירות, על מנת שתשמש כשכבה מבודדת ואוטמת וכשכבת יסוד. ניתן להוסיף תוסף (סוג של דבק המותאם לשכבת הרבצה) אשר משפר את רמת האטימות ואת חוזק השכבה.

שכבת טיח – שכבת הטיח מורכבת מטיט, מלט ומים ומומלץ להוסיף דבק על מנת לשפר את חוזק הטיח. שכבה זו מגיעה לאחר השכבה הראשונה ומטויחת לקיר לאחר שמרטיבים את הקיר, על מנת שהחומר ייתפס טוב יותר. לאחר ייבוש חלקי מגרדים את שאריות החומר העודף בעזרת מסור טייחים, המגיע בצורות שונות ומותאם לקירות ולאזורים שונים.

לאחר שכבת הטיח הסופית הקירות עדין בעל פיניש גס המצריך, שכבת גמר דקורטיבית או חלקה. ניתן יהיה למרוח שפכטל חיצוני ישירות על גבי הטיח או לבצע התזה של שפריץ, על מנת ליצר מראה סופי. במקרים שכיחים לאחרונה משתמשים בשליכט האקרילי כשכבת הגמר וניתן למרוח חומר זה, ישרות על גבי שכבת הטיח הסופית (ללפני מריחת שליכט האקרילי צריך למרוח יסוד תואם).

במקרים של הזנחה כאשר מתחילים סדקים עבים, התוצאה תהייה חדירת רטיבות לתוך המבנה ושכבת הטיח תתחיל להתנתק מהקיר. מקרה זה יכול לגרום לסכנה ממשית אשר עלולה להתרחש כאשר חלקי בטון וטיח, בדמוי אבנים אשר נופלות מגובה רב. רצוי כחלק מבדיקות הועד השנתיות לערוך סיור מסביב לבניין, על מנת לזהות אזורים בעיתיים. ניתן לראות במקרים מסוימים אזורי נפיחות אשר מצביעים על בועות טיח, אשר עומדות להתפרק ומנותקות מהקיר.

 

עבודה בגובה

כאשר אנחנו מדברים על שיפוץ בניינים, אנחנו צריכים לקחת בחשבון את נושא הבטיחות ותכנון נכון של עבודה בגובה. לקבלן המבצע צריך להיות צוות מקצועי עם אישורים לעבודה בגובה ממשרד התמ"ת, ביטוח לעבודות בגובה וביטוח לביצוע עבודות קבלניות. עוד במעמד חוזה התקשרות עם הקבלן יש לבדוק את קיומם של כל האישורים האלו, שכן ישנם קבלנים אשר עלולים להיות לעבוד ללא כיסוי ובשעת תאונה, האחריות יכולה ליפול על דיירי הבניין. זהו נושא רציני ובהעדר מנהל פרויקטים מקצועי או מנהל עבודה מוסמך מטעם הדיירים, יאלצו אנשי הועד לנהל את הפיקוח על הקבלן ולפקח גם על צוות העובדים לרבות קבלני משנה חיצוניים.

בטיחות בעבודה..

לפי התקן הארצי כל פועל אשר עובד מעל לגובה של שישה מטרים, צריך אישור לעבודה בגובה וזה כולל עבודה על גבי סולם. פיקוח נמוך מצד הרשויות מאפשרים לקבלנים רבים, להתחמק משיתוף פעולה וניהול צוות מקצועי יותר. הכול טוב כל עוד אין תאונות, כאשר לפי נתונים ממשרד העבודה לגבי תאונות בענף הבנייה, אשר מצביעים על 35% של תאונות הקשורות לנפילת עובדים בגובה. בהיעדר אישורים מסודרים, אין כיסוי מחברות הביטוח וברוב המקרים הקבלן "נעלם" בשלב זה והאחריות נופלת על הדיירים.

תכנון נכון לעבודות גובה..

בניינים רבים מכילים מרפסות, מזגנים תלויים, עצמים בולטים כמו אדניות או סורגים וצורות דקורטיביות באופן הבנייה אשר הופכים את הקירות למשטח לא אחיד וישר. פיגום תלוי אשר גולש על הבניין ומצריך קירות ישרים, לא יוכל להיות פתרון במצבים של חוסר אחידות או בליטות.

פיגום מיטות מצריך שורות נוספות של חומר במקרים של מרפסות בולטות והמחיר יכול להשתנות לפי כמו הפיגומים אשר נדרשים להיבנות מסביב לבניין. פתרון כמו סנפלינג אינו מתאים לכל סוג של עבודה ומותאם לדברים קלים, כמו צביעה או מילוי סדקים בהזרקת חומרים.

עבודות של חיפוי קירות וטיח אינן מתאימות לעובדי הסנפלינג ומחייבים פיגום יציב יותר. בבניינים בעלי צורת בנייה לא אחידה ניתן לשקול להשתמש בפיגום מיטות, בחלק מהקירות ולהשלים בעבודה עם סנפלינג באזורים אחרים. התכנון צריך לכלול מחשבה על בטיחות גבוהה עבור העובדים וחישוב נכון, של עלויות השיפוץ המשתנות לפי סוגי הפתרונות השונים.

עלויות משתנות לפי סוג הפתרון..

סנפלינג יכול להראות כפתרון זול יותר לאומת הקמה של פיגום גדול, אך במקרים רבים מדובר בהוצאה גדולה יותר. המשתנים מחושבים לפי העובדה, שכוח העבודה בסנפלינג הינו יקר יותר והעבודה מתקדמת לאט יותר, כאשר בפיגום מיטות ישנו צוות פועלים רגיל אשר יכול להתקדם מהר יותר ובחיסכון של זמן.

שיפוץ בניינים נכון..

כאשר אנחנו נכנסים לשיפוץ בניינים, יש לבדוק היטב את נושא הבטיחות וחישוב העליות לצד תכנון נכון. מהנדסים לא תמיד יודעים לתת את העצה הנכונה ורצוי להתייעץ עם מנהל עבודה מהתחום, או קבלן מקצועי לעבודות מסוג זה.

 

רגע לפני שעוברים דף, תנו לנו לייק 🙂

תודה רבה…